הסכם פינוי בינוי הוא מסמך משפטי מורכב המסדיר את תהליך ההתחדשות העירונית, שבו בניינים ישנים נהרסים ובמקומם נבנים בניינים חדשים עם תשתיות משופרות. ההסכם מגדיר את זכויות הדיירים, התחייבויות היזם ותנאי הפרויקט. מאמר זה מפרט את הסעיפים הקריטיים שיש לבחון לפני חתימה, כדי להבטיח הגנה על זכויותיכם ותמורה הוגנת.
1. הסכמה וסירוב של דיירים
פרויקטי פינוי בינוי דורשים הסכמה של רוב הדיירים. מאז 2006, נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הדירות, עם הצעות להפחתה ל-66% במקרים מסוימים. דיירים שמסרבים לעסקה עלולים להיתבע אם סירובם נחשב לבלתי סביר, למשל, אם לא הוצעו מגורים חלופיים או אם העסקה אינה כדאית כלכלית. חשוב לוודא שההסכם מפרט את תנאי הסירוב ואת ההשלכות המשפטיות.
2. פטורים ממסים
דיירים בפרויקטי פינוי בינוי פטורים מתשלום מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה, כאשר היזם נושא בעלויות אלו. היטל ההשבחה מחושב לפי ההפרש בין ערך הדירה הישנה לחדשה, וייתכנו שינויים בחישוב זה בהתאם למדיניות מקומית. ודאו שההסכם מפרט את הפטורים ממסים ואת האחריות של היזם.
3. התחייבויות היזם
היזם מחויב לממן מגורים חלופיים לדיירים במהלך הבנייה ולספק ערבות בנקאית שמכסה את ערך הדירה החדשה ואת תשלומי השכירות. בנוסף, היזם אחראי לכל עלויות הפרויקט, כולל תכנון ובנייה, בעוד הדיירים נושאים בחובות קיימים כמו ארנונה. ודאו שההסכם כולל התחייבויות ברורות לערבויות ולמימון.
4. לוחות זמנים והתניות
ההסכם צריך לכלול לוחות זמנים מפורטים לשלבי הפרויקט: אישור תב"ע, הכרזה ממשלתית, חתימות דיירים, קבלת היתרים, תחילת וסיום הבנייה ורישום הדירות. חשוב שיהיו מנגנוני ביטול במקרה של אי עמידה בלוחות זמנים, עם פיצויים לדיירים. כמו כן, ההסכם תלוי בתנאים מקדימים כמו השגת רוב חתימות והיתרים, ויש לציין אפשרות לביטול אם קיימים פערים משמעותיים בערך הדירה.
5. פיצויים ותמורות
הדיירים זכאים לדירה חדשה, שלרוב גדולה יותר מהדירה הישנה, ולפיצויים נוספים כמו מימון שכירות, הוצאות מעבר, שכר טרחת עורכי דין והוצאות ועד זמני. אפשרויות נוספות כוללות דירה גדולה יותר, דירה קטנה עם תשלום כספי, שתי דירות קטנות, דירה מחוץ למתחם או דיור מוגן לקשישים (עם מסים אפשריים). ודאו שההסכם מפרט את כל התמורות ואת תנאי הפיצוי.
6. מפרט הדירה החדשה
ההסכם צריך להגדיר את גודל הדירה החדשה (באחוזים או בשטח קבוע), את המפרט הטכני (שצריך להתאים ליחידות השיווק בפרויקט), ואת הקצאת חניות, מחסנים ורכוש משותף. שימו לב שהוצאות שוטפות כמו דמי ועד וארנונה צפויות לעלות בדירה החדשה. ודאו שהמפרט ברור ומפורט.
7. ביטוח ואחריות
היזם מחויב לספק ביטוחים שונים, כולל ביטוח קבלן, ביטוח רכוש הפרויקט, ביטוח אחריות צד שלישי, ביטוח אחריות מעביד וביטוח מקצועי. לאחר הבנייה, האחריות מוסדרת לפי חוק המכר (דירות). ודאו שההסכם מפרט את סוגי הביטוח ואת תנאי האחריות.
8. שקיפות והצהרות
היזם חייב לגלות כל ניגוד עניינים, כמו תשלום ממנו למארגן הפרויקט. אי גילוי עלול לאפשר לדיירים לחזור בהם מההסכם גם לאחר חתימה. ודאו שההסכם כולל סעיף שקיפות ברור.
לסיכום
הסכם פינוי בינוי הוא הזדמנות לשדרג את הנכס ואת איכות החיים, אך הוא טומן בחובו סיכונים אם לא מבינים את תנאיו. בחינת הסעיפים הקריטיים – מהסכמת דיירים ועד שקיפות – היא הכרחית להגנה על זכויותיכם. התייעצות עם אנשי מקצוע לפני חתימה תבטיח שההסכם משרת את האינטרסים שלכם.
אם אתם מחפשים ייצוג דיירים בפינוי בינוי לחצו כאן ליצירת קשר